Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle (Örnek 13) Kiralananın Tahliyesi
Kiracının kiralanana yönelik kira bedelini, kiraya verene süresi içinde ödememesi sebebiyle, kiraya veren tarafından başvurulacak birden fazla hukuki imkân bulunmaktadır. Bu makalemizin konusu, kira bedellerinin kiracı tarafından ödenmemesi halinde kiraya veren tarafından uygulamada örnek 13 takibi olarak ifade edilen takibin başlatılmasıdır.
Kiracı tarafından kira bedeli zamanında ödenmediği takdirde kiraya veren hem alacağını tahsil etmek hem de kiracının tahliyesini talep etmek hakkına sahiptir. Kiraya veren alacağı için takip başlatabileceği gibi kiracının tahliyesi için de Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilecektir. Kiraya verenin bu yolu izlemesi halinde alacak ve tahliye süreci birbirinden bağımsız işleyecek olup, sürecin uzamasına sebebiyet verecektir. Somut olayın şartlarına göre en uygun yöntemin belirlenip, takibin ve tahliyenin yapılması gerekmektedir.
Örnek 13 takibi başlatılması halinde, kiraya veren hem kira alacağını hem de kiralananın tahliyesini isteyebilme imkanına sahiptir. Böylece kiraya veren tek bir taleple hem kiralananın, kiracı (borçlu) tarafından ödenmeyen kira bedelini hem de kiralananın tahliyesini isteyebilmektedir.
Kira borcunun ödenmemesi halinde hem alacağın tahsili hem de kiralananın tahliyesi imkanını sağlayan Örnek 13 icra takibinin kanuni dayanağı İcra İflas Kanunu m.269’dur.
İİK m.269 :
“Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.
Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır.
İtiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemiyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoliyle takip yapamaz.
Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinin kiralayana altı günlük mühletin hitamında akdi feshe müsaade ettiği hallerde itiraz müddeti üç gündür.”
- Kira bedelinin zamanında ödenmemesi sebebiyle, Örnek 13 takibi başlatılması halinde, ödeme emri kiracıya gönderilir. Ödeme emri kendisine tebliğ edilen kiracı, ödeme emrinin kendisine tebliğ edilmesinden sonra kira bedelini ödemesi halinde, artık Örnek 13 takibiyle haciz ve İcra Hukuk Mahkemelerinde tahliye davası açma imkanı kalmamaktadır.
Yargıtay 8.Hukuk Dairesi, 2017/5516 E., 2018/9912 K., 26.03.2018 Tarihli Kararı
“Davacı alacaklı, 22/02/2016 tarihinde başlatmış olduğu icra takibinde toplam 5.420,00 TL kira bedelinin tahsilini talep etmiştir.Davalı borçluya örnek 13 tahliye ihtarlı ödeme emrinin 21/03/2016 tarihinde tebliği üzerine borçlunun süresinde icra müdürlüğüne verdiği imzalı ve 23/03/2016 tarihli dilekçesi içerik itibariyle borca itiraz niteliğindedir. Davalının yasal süresinde takibe itiraz etmesi üzerine icra takibi durmuş olup; itiraz kaldırılmadan yada iptal edilmeden tahliyeye karar verilemez. Dava dilekçesindeki istek sadece kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece bu hususlar üzerinde durularak karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulü ile tahliyeye karar verilmesi doğru değildir.”
Kiracının ödeme emrinin tebliğinden sonra ödeme yapması halinde kiracıya karşı Örnek 13’ten doğan haciz ve tahliye imkanı her ne kadar sona erse de, Örnek 13 icra takibi ile kiracıya gönderilen ödeme emri TBK m.352/2’de aranan iki haklı ihtar koşulunu sağlayacaktır. Böylece kiracıya gönderilen ödeme emrinin ardından kiracı ödeme yapsa dahi, kira borcunu süresi içinde ödemediği ve icra takibine konu yapılmasına sebebiyet verdiği için Örnek 13 sebebiyle gönderilen ödeme emri bir haklı ihtar yerine geçecektir. Bir diğer ifadeyle, Örnek 13 icra takibi yapılıp, ödeme emri kiracıya tebliğ edildiğinde kiracı tarafından kira bedelinin ödenmesi halinde, Örnek 13 takibiyle haciz ve tahliye yoluna gidilemeyecek olsa da TBK m.352/2’de aranan iki haklı ihtar koşulundan biri sağlanmış olacak ve Örnek 13 olarak başlatılan takip kiracının ödeme emrinin süresi içinde ödeme yapmasından dolayı sona erecektir.
TBK m.352/2 :
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Kira borcunun ödeme emrinin tebliğinden sonra süresi içinde ödenmesi sebebiyle Örnek 13 takibinin neticesinde İcra Hukuk Mahkemelerinde açılabilen tahliye davası yoluna gidilemeyecektir. Fakat, Örnek 13 takibinden bağımsız olarak, kiraya veren kiracısının kira bedellerini sürekli geç ödemesinden bahisle iki haklı ihtar koşulunu sağlayarak genel hükümlere göre kiracının tahliyesi için Sulh Hukuk Mahkemelerinde tahliye davası açabilecektir.
İki Haklı İhtar ile kiralananın tahliyesi, ayrı bir makale konusu olup, diğer makalelerimizde bu hususa değinilecektir. Örnek 13 takibinin anlatımına devam edecek olursak; kiraya verenin örnek 13 takip talebi halinde, icra müdürlüğü tarafından ödeme emri düzenlenecek ve bu ödeme emri kiracıya tebliğ edilecektir. Kiracının ödeme emrini tebliğ alması halinde itiraz için 7 gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme için 30 günlük süresi bulunmaktadır. 7 günlük süre içinde itiraz etmemesi ve 30 günlük süre içinde (konut ve çatılı işyeri kiralarında) ödeme yapmaması halinde takip kesinleşecektir. Böylece kiraya veren tarafından, ödenmeyen kira bedelleri sebebiyle, kiracıya yönelik haciz yapma imkanı doğacaktır.
Alacak yönünden haciz yapma imkanına sahip olan kiraya veren ayrıca İcra Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmak suretiyle, kiracının kiralanandan tahliyesini talep edebilecektir. Tahliye davasını açma süresi ise ödeme emrinin tebliğinden itibaren sürelerin bitimiyle, 6 aydır. Bir diğer ifadeyle alacaklı, 30 ve 60 günlük ödeme sürelerinin bitiminden itibaren 6 ay içinde tahliye davası açma imkanına sahiptir.
Tahliye davasında kiracı, ödeme emrindeki borca süresi içinde itiraz etmediği için kiraya veren ile arasındaki kira akdini ve ödeme emrinde yazan kira bedelini kabul etmiş sayılacaktır. Bu sebeple ödeme emrine itiraz etmeyen borçlu kiracı, kiraya veren ile arasındaki kira ilişkisine ve kira bedeline itiraz edemeyecektir. Bu durumda, kiracının kira borcunu süresi içinde ödediğine ilişkin iddialarını ispat edememesi halinde, kiracının taşınmazdan tahliyesine karar verilecektir.
İcra Mahkemesi tarafında verilecek tahliye kararının, kiracıya tebliğ edilmesinin ardından on gün geçmesi halinde kiralananın tahliyesi mümkün hale gelecektir. İcra Mahkemesi tarafından verilen tahliye kararının icra edilebilmesi için kesinleşmesi şart değildir. Böylece, tahliye kararını alan kiraya veren tarafından ilgili icra dairesine başvurularak, kiralanan tahliye edilebilecektir. İcra Hukuk Mahkemesi tarafından verilen karara karşı, kiracı tarafından kanun yoluna başvurma imkanı bulunmaktadır. Böylece, tehir-i icra prosedürü uygulanarak, kiralananının tahliyesi kanun yolunun sonuna kadar duracaktır.
Kiracının örnek 13 ödeme emrine dayanak kira sözleşmesini ve imzayı kesin ve açık olarak reddetmesi halinde ise kiraya veren tarafından noterlikçe düzenlenmiş veya noterden onaylı bir kira sözleşmesi sunulmadığı takdirde itirazın kaldırılması ve İcra Hukuk Mahkemelerinde taşınmazın tahliyesi talep edilemeyecektir. Taraflar eğer adi yazılı kira sözleşmesi yapmışlarsa ya da sözlü bir kira sözleşmesi yapılmışsa bu halde İcra Hukuk Mahkemelerinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılması mümkün değildir. İtirazın kaldırılması yoluna gidemeyen kiraya veren itirazın iptali yoluyla Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kira alacağını ve kira ilişkisini genel hükümlere göre ispatlayarak kira bedelinin ödenmesi ve kiracının tahliyesi için dava açabilecektir.
Konuya İlişkin Yargıtay Kararları
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/3314 E., 2017/6984 K. 15.05.2017 Tarihli Karar
“Dava, kesinleşen icra takibi sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı alacaklı, davalı kiracı aleyhine 16.10.2014 tarihinde başlatmış olduğu haciz ve tahliye istekli icra takibi ile, ödenmediğini iddia ettiği, 2014 yılı ekim ayı kira parası 41.300,00 TL’nin tahsilini talep etmiş, bu talep üzerine icra müdürlüğünce ödeme ve itiraz sürelerini gösteren usulüne uygun şekilde örnek no: 13 ödeme emri tanzim edilmiştir. Mahkemece icra dairesince davalı borçluya gönderilen tebligat zarfı üzerinde örnek: 7 ödeme emri ekli yazılmış olması gerekçesiyle, davalıya otuz günlük ödeme süresinin verilmediğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
İcra takip dosyasında, düzenlenmiş 7 gün süreli örnek 7 ödeme emri bulunmamaktadır. Bu husus, hem icra takibi, hem yargılama aşamasında davalı borçlu tarafından (takibin usulsüzlüğüne ilişkin) savunma olarak ileride sürülmediğinden davalıya icra müdürlüğünce düzenlenmiş 13 örnek ödeme emrinin tebliğ edildiğinin kubulü gerekir. Bu durumda davalının ödeme emrinin 22.10.2014 tarihinde tebliğ edilmesinden ve yasal otuzgünlük ödeme süresi geçtikten sonra, takibe konu edilen kira borcunu 12.12.2014 tarihinde icra dosyasına ödediği ve böylece temerrüt olgusunun gerçekleştiği anlaşıldığından, Mahkemece davanın kabulüne ve kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2012/14328 E., 2012/15624 K., 28.11.2012 Tarihli Karar
“Davacı tarafından taraflar arasında imzalanan 02.01.2012 tarihli sözlü kira akdine dayanılarak İzmir 12. İcra Müdürlüğünün 2012/1914 esas sayılı takip dosyasından kira alacağının tahsili istemi ile 20.02.2012 tarihinde icra takibi başlatılmış, örnek 13 nolu ödeme emri borçluya 28.02.2012 tarihinde tebliği üzerine 28.02.2012 tarihinde borçlu tarafından kira alacağına itiraz edilmiştir. Alacaklı tarafından itirazın kaldırılması ve tahliye istemli dava 19.03.2012 tarihinde açılmıştır. Borçlar Kanununun 260. maddesinde yer alan ve temerrüt için öngörülen 30 günlük yasal süre kira alacağının ödenmemesi nedeniyle yapılan takiplerde de uygulanmakta olup, örnek 13 ödeme emri 28.02.2012 tarihinde tebliğ edildiğine göre, ödeme süresi 29.03.2012 tarihinde sona erer. Yasal ödeme süresi dolmadan ve henüz temerrüt oluşmadan açılan davanın tahliyeye ilişkin kısmının reddi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Öte yandan davalı tarafından takibe konu bir kısım aylara ilişkin olarak takipten önce ödeme yapıldığına dair ödeme belgeleri sunulmuş olup, bu ödemelerin eksikte olsa alındığı davacı tarafından kabul edildiği halde mahkemece yapılan ödemeler dikkate alınmadan itirazın takibin tamamı üzerinden kaldırılmasına karar verilmesi de isabetli olmamıştır.
Karar bu nedenlerle bozulmalıdır.”
Av. Mükremin ASLAN
Bu konuya, gerekli görülmesi halinde eklemeler yapılacaktır.